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玉溪到底有多少套房子

发布于2020-06-03 分类:本地要闻 编辑:新房小编

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声明:该文为个人观点,民间调查数据,仅供参考,不对数据准确性负责




在玉溪(专指红塔区,下同)有的楼盘还没开盘就排了很多人,一旦开盘出来总是很快卖完,参加摇号的人是房子的几倍,并且它的房价还不便宜,买房还要找靠关系,难道是玉溪人太有钱了?有钱也不至于有到一家人不断买房,买个4、5套的地步啊!难道是玉溪很缺房子?但有的楼盘卖出去并且也入住好多年了,晚上路过,一个单元亮着灯的屈指可数,一个小区一半的入住率都达不到,难道是玉溪房子过剩了?到底是房子不够还是房子过剩?估计这个问题谁都说不清楚,经过一个月的数据准备和分析研究,今天,我为你们捋一捋玉溪到底有多少套房子!


从国家到各省地市县的官方是从来不会将住房套数作为一个指标来统计和公布的(大概是因为每一套的面积不尽相同,单套小到10几20来平方米,大到几百上千平米都有,所以套数对于统计经济社会指标基本没什么作用),因此住房套数在中国一直是一个神秘的数字。住房套数在不动产登记部门的档案库房应该有一个数字,但客观来说这个数字也不完全,因为档案只包含了登记发过证的,那些还没有登记发过证的、村组集体建设用地建的、保障性住房等各类住房或者还没登记,或者根本就不能进入登记档案。因此,要得出玉溪的住房套数我们只能从统计部门的相关数据间接进行推算。

结合玉溪实际

我们以住房产生来源的三个阶段来确定统计数据:

第一阶段:房改阶段

第二阶段:房改结束后商品房阶段

第三阶段:保障性住房阶段


第一阶段:2003年以前玉溪的房改房


在商品房进入轨道前,我国城镇的住房供应方式主要是福利房(房改前我国城镇职工是没有私有住房的),也就是各个单位建设福利房(房改房)来解决职工住房问题。峨山是全国房改的试点县 ,在89年开始启动,全市全面启动房改是92年(那时候职工只能购买不超过50%的产权),后有95,97房改。到98年国家层面正式结束房改,职工住房问题以货币化解决,标志着中国正式进入商品房时代。而玉溪的房改结束时间比国家确定的晚了几年,玉溪房改的正式结束以2003年龙湖园、葫田二期分房结束为标志。但在2003年房改结束前玉溪还有一种集资房也有一定的规模。


上述我们可以确定关键点:城镇职工住房问题以各单位建设房改房来解决。因此我们可以从红塔区城镇职工数量来推算得到房改房的数量。统计时点确定为2003年玉溪房改正式结束。


图片数据来源:玉溪市统计局2003玉溪年鉴公布



 从以上图标数据我们可以得到红塔区城镇单位职工总人数=47487(2003年红塔区在职职工总数)+3146(红塔区离退休职工)+5448(烟厂在职职工)+1122(烟厂退休职工)+131(烟草公司在职职工)+19(烟草公司退休职工)=57334人

2003年末红塔区城镇

在职离退休职工总共有57334人

房改政策规定一户只能买一套房改房,92房改单职工是不能买房子的(那个时期有很多人为了买房突击结婚,全国造成了多少的婚姻悲剧,这段历史直接可以拍一部电视剧了!),直到95房改单职工才可以购买房改房,考虑到单职工(配偶无工作单位)以及单身未婚职工购房以及房改后期的集资房等因素,我们按职工总数×0.8 来计算得到玉溪房改阶段的住房套数:

玉溪房改房套数=57334×0.8=45867(套)


第二阶段:玉溪商品房的套数


玉溪首个商品房项目在珊瑚路玉溪三小对面,应该是89年左右吧(同期的还有文化小区),那时我还在读小学呢。为了推广商品房,当时玉溪彩票一等奖就是那里的一套商品房。

image.png

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珊瑚路玉溪首个商品房项目,有的房子到现在恐怕9手都有了,但由于在学校对面,目测入住率还挺高的。


虽然玉溪商品房于89年左右就开始建设了,但由于同期房改房在大量建设,商品房并不是主流,数量也不多,基本可以忽略。直到92年左右东风小区、诸葛小区、北苑商品房开始建设(那时期的部分商品房甚至使用了经济适用房的指标,土地都是划拨的),因此,结合玉溪实际情况,我们将商品房数量的统计时点确定在2000年开始。


国家统计局对于房地产的统计包含几个指标:房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等。房地产投资额无法体现究竟建了多少房子,施工面积是一个过程数据,销售面积和销售额包含二手房的数据,存在重复性。


因此,如果要准确的体现最有效的新增供应面积,目前这个几个指标中竣工面积是最具准确性的。


数据来源:红塔区统计局连续19年统计年鉴整理


在商品房市场进入轨道的很长一段时间,中国对商品房开发实行90/70原则,即新建商品住宅单套面积在90平方米以下的比例需要占70%,这个比例在大城市控制的很严,但到了玉溪这种小地方就不适合了,因此玉溪实行的是倒37反比例70/90,也就是90平方米以上的占70%。所以根据玉溪市场调查实际,我们取面积的平均数上调10平方米作为住房套数基准面积:(90+140)/2+10=125


由此可以得到商品房数量=8460393/125=67683(套)


我们来验证一下这个数字的准确性:按照商品房统计口径以及房地产开发中住房占比的规律:商品住宅占商品房的比例一直维持在80%左右。

(8460393/10377364)×100%=81.53%

因此,可以确认玉溪商品房67683套还是靠谱的!


第三阶段:保障性住房套数


红塔区保障性住房主要由位于瓦窑、彩虹桥、金钟山的廉租房和李棋万裕生态城、火车站公租房项、高新区公租房、研和公租房以及限价商品房组成成,在此不细说了,总共数量大概30000套左右吧。


玉溪其他住房套数


在很长一段时间,甚至是在五年前,中国县级城市的新增住房都不是主要靠商品住宅来供应的,那么是靠什么供应的?是靠宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房(宿舍)、保障性住房、军产房等等,这些名目繁多的房子在中国有一个统一的名字,叫着“小产权房”,而上文提到的商品住房就是我们传统意义说的红本“大产权房”。说到小产权房,那么中国究竟又有多少套呢?


这一直是一个很神秘的数据。但是我们从一些公开的报道还是能够找到一些蛛丝马迹。据之前新浪房产的一篇报道,在中国房地产市场发展最为成熟的深圳,小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%,即深圳住房中一大半是小产权房。看到这个数据,我是一点都不惊讶,深圳到处都是村委建的统建楼、城中村等,这个数据我觉得都可能有些偏低。


那么问题就来了,连最早启用土地招拍挂制度的深圳,小产权房的比例都占了一半以上,而那些之前一直基本上都是靠小产权房供应的三四线城市及县城,这个比例会有多高?全国范围内,小产权房的套数估计是商品住宅的3倍以上。这种住房一般是不能交易的,因此,我们统计这类数据仅仅是作为参考而已,并不列入玉溪住房总数。结合玉溪新农村建设实际情况以及旧城改造等因素,我们将这些住房的数量系数确定为0.4

其他住房套数=(67683+45867)×0.4=45420(套)

这个数字保护了各种城中村,各种村集体单元房等都能

剔除各类小产权房后玉溪住房套数

玉溪商品房总数=45867+67683+30000=143550(套)



玉溪城市总体规划(2011-2030)



这些房子够玉溪人住了吗?


按照2020年3月10日发布的红塔区国民经济和社会发展统计公报,红塔区户籍总人口459234人,其中乡村人口186201人,城镇人口273033人。我们按一户4人(中国原生家庭人口3~5人,选4人为平均数)计算红塔区住房可供居住的人口为:143550×4=574200人


如果算上各类小产权房,可供居住的人口则为75万,根据玉溪城市总体规划,2030年,玉溪中心城区总人口要达到75万。你可能会说都没到2030年我们的房子就够了,玉溪的房子难道是过剩了?我们推算的玉溪住房套数的数字其实包含了已经被拆迁改造地块内的房子,包涵了不适合4口人居住的单间,小面积等住房,并且根据上一篇我们写的《谁买走了玉溪的二手房》可以看到玉溪近年来60%左右的二手房都是被各县区的买家买走(实际也造成了人口的流入),这个数字持续积累下去也是不得了的。


单从数字上看玉溪的住房似乎是过剩的(如果再写一大段人均住房面积分析来对比国际国内似乎更能验证这种观点,但结果都是一样,类似的分析网上到处都是,在此就不浪费篇幅了。多年的事实证明真实的市场从来不会照着这种数字分析运行),其实这不止是玉溪如此,全中国都是如此,据腾讯2016联合某研究院共同调查分析过,中国住房空置率在24%—26%之间(房价最高的深圳空置率深圳达到56%),并且20%的人拥有60%的住房(没买房的人还很多)。


住房,在中国被赋予太多的意义,住房代表了学籍、户口、独立、家、养老、财富等等,可能你周边的人一家三代人有3套以上的房不在少数,但在他们有的在不断卖了房子置换更大的,有的卖了置换到昆明等大城市。城市化不断推进,人口总是流向上一级城市,农村人口不断到城里买房,县区朋友不断的到玉溪买房,要上车的朋友在努力奋斗,已经买房的朋友关注着市场要买更大更好的,聊到房子大家都有了共同话题……所以无论是新房市场还是二手房市场从没有因为数字上的“过剩”而停止不前,房价也没有因此而下跌。


对比一下2011和2030玉溪的用地规划图和2030玉溪规划75万人的情况,结合国内以及玉溪社会经济情况各位自行理解未来的数字吧!





最后,感谢高古楼协助本文进行数据收集,为古楼房产做个广告:买卖房子就上高古楼房网,本地房网,值得信任!

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以上信息仅供参考,最终以文章来源平台公布为准。本稿件为玉溪169房产采编转载,版权归文章来源所有,引用或转载请注明出处。

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