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《红塔区老五街及窑头片区控制性详细规划》公示!
随着近年来城市建设的不断提速,片区内新兴路下段老五街片区已整体拆除,项目建设已经启动,局部城市更新的序幕已 经拉开,在此背景下,必须通过规划编制从整体上进行控制,为片区的更新改造打好规划基础。
1、精细化城市更新的需要
随着中国城镇化进程从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代,城市更新的需求也在不断强化。目前中国城镇化 率已经超过 60%,北上广深等一线城市的城镇化率均超过 85%,城市建设不再盲目追求规模扩张,中国城镇化将从外延扩张向内 涵发展转变,充分挖掘主城、老城、旧城的潜力,用精细化、高质量的城市化建设替代无序扩张,野蛮生长城市发展理念。
另一方面,在严控大拆大建的新要求下,我国城市更新将过渡到以创新改造为主的渐进式有机更新,体现在更加精细化的 城市管理上,城市更新精细化品质化是未来城市更新的重要发展方向。譬如对现有建成区进行一系列精细化的改造,增加口袋 公园、街角空间、运动场所、活力街巷、慢行网络、林荫步道、公共设施、艺术空间等和居民生活息息相关的配套设施。
2、充分盘活存量用地,尽快实现控规全覆盖的需要
当前,城市建设发展方式已进入从外延式发展向内涵式发展的转换期,加快盘活存量建设用地,向“土地存量”要“发展 增量”,实现从“增量扩张”向“存量挖潜”的转变。在此背景下,需要逐步启动城市建成区控规编制工作,尽快实现控规全 覆盖,为建成区的城市更新工作打好规划基础。
3、优化布局完善配套的需要
优化片区用地布局,完善公共服务设施的配套,促进基本公共服务便利共享,增加高品质公共服务供给。完善教育、养老、 便利店、菜市场等公共服务设施,构建微型公共空间(场所)网络,打造 5 分钟公共活动圈。构建生活服务供给核,把现有作 坊式、门面式的“单打独斗”型商业形态向复合型、联动型的商业聚合体转变。
4、改善片区风貌,提升城市形象的需要
通过规划的引领与控制,处理好城市新与旧的关系,适度保留、改造提升部分老旧建筑,增加城市味道;在城市风貌塑造 上,规划控制好城市天际线,做到疏密相宜、富有节奏感;搞好主要出入口、重要节点的形象设计,围绕城市主干道建设景观 通廊,做到“显山露水”。围绕“系统规划、综合开发、政府主导、市场化运作”的指导思想,拆除与更新相结合、分步实施、 重点突破、全面推进的方式运作,高水平打造城市品质示范区,尽快改善片区风貌,提升城市形象。
项目位于玉溪市红塔区中心城区中心组团,用地范围东至南北大街,南至凤凰路,西至珊瑚路,北至玉兴路,面积合计26.13公顷。
1、 通过与上位规划的衔接可以得出,片区用地性质仍然以居住和商业为主。
2、从现状踏勘与调研情况分析,该规划区域是中心城区的核心,西接小商品批发中心(彩虹桥商业区):东接老城传统风貌区,商业氛围浓郁。南北大街两侧亦是不可多得的黄金旺铺,百货大厦、人民电影院、新兴饭店等老商业建筑都承载着一代人的回忆。
综上所述:片区的定位为复合型商住核心区(住宅是商业活力的保障,商业是片区历史记忆的传承)
1、完善布局,充实片区功能配套
老五街及窑头片区位于城市核心区,但多年以来一直存在功能单一,布局混杂的问题,区内聚集了一部分中心城区的商业 功能,分布有百货大楼、百货大厦、商业大厦、窑头商场等重要的商业设施,但传统商业的运营模式还处于较低的水平,业态 相对低端,运营效果持续低迷,已经远远不能满足城市发展的需求。
本次规划的一个重要目的,就是要完善片区公共和商业设施布局,促进各类设施提档升级,进一步充实片区的功能配套。
2、城市设计,提升片区整体形象
片区内现有建筑大多建于上世纪 80-90 年代,时至今日,已出现建筑质量较差,建筑外观老旧等问题。七星片区老旧小区 较为集中,存在建筑密度大、公共空间少、停车位严重短缺等问题,片区现有的建筑风貌与其处于城市核心区的定位不符,一定程度上拉低了城市形象。
在控规编制过程中,运用城市设计的手法,对建筑布局、形态、色彩、高度、密度等进行规划引导,统一规划、分期实施, 逐步提升片区整体形象。
3、优化指标,片区更新打好基础
近年来,片区内部更新改造已逐步启动,志程大厦(楼盘详情户型图相册地图0877-2051111)商住项目已建成,五街坊改造项目已动工,聂耳路下段已打通,随着城 市建设不断提速,其余区域的更新改造工作已将陆续开展。本次控规编制,在现状分析的基础上,充分考虑今后片区更新改造 的需求,提出各个地块的规划控制指标,为片区更新打好规划基础。
本规划区规划总用地26.13公顷,平均容积率控制在2.9以内。
老五街及窑头片区规划人口规模为 12512 人,包括居住人口和从业人口两部分。
1、居住人口
经测算,规划片区居住人口为 9622 人,分为以下两种类型: 近年已建、已批地产项目的住户:主要是志程大厦和五街坊,这两个项目合计住户为 1235 户,户均人口按 3.2 人计, 居住人口为 3952 人;
其他居住人口:除上述两个项目之外的居住用地,按住宅用地面积和规划容积率测算其住宅建筑面积,套均面积按 143 ㎡计,计算得出居住户数为 1772 户,户均人口按 3.2 人计,居住人口为 5670 人。
2、从业人口
除居住用地外,片区内的公共设施、商业设施等的用地面积为 4.05 公顷,按平均容积率 2.5 计未来这类设施的总建筑面积 约为 10.1 万㎡,按人均 35 ㎡计,计算得出从业人口约为 2890 人。
(一)用地布局
规划居住用地总面积14.36公顷,占片区城市建设用地的比例为 54.96%。居住用地布局分为南、北两个片区,南片区以凤凰路、南北大街、人民路和珊瑚路围合而成,居住用地面积为 6.54 公顷,居住人口约 4622 人;北片区以玉兴路、南北大街、聂耳路和珊瑚路围合而成,居住用地面积为 7.82 公顷,居住人口约 5000 人。
(二)生活圈规划
根据规划区的规模及居住用地布局,按《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)规定,按照居民在合理步行距离内满足基本生活需求的原则,将本规划区内的居住区划分为南、北两个五分钟生活圈。
(三)配套设施规划
按《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)和《玉溪市城乡规划管理技术规定(2021 修订版)》规定,每个五分钟生活圈需要配建的服务设施如下:
1. 社区服务站:建筑面积 600-1000 ㎡,用地面积 500-800 ㎡;
2. 文化活动站:建筑面积 250-1200 ㎡;
3. 小型多功能运动场地:用地面积 770-1310 ㎡;
4. 室外综合健身场地:用地面积 150-750 ㎡;
5. 幼儿园:配建 9 班幼儿园 1 所,建筑面积 3150-4550 ㎡,用地面积 5240-7580 ㎡;
6. 老年人日间照料中心,建筑面积 350-750 ㎡;
7. 社区卫生服务站:建筑面积 120-270 ㎡;
8. 再生资源回收点:用地面积 6-10 ㎡;
9. 生活垃圾收集站:用地面积 120-200 ㎡;
10. 公厕:建筑面积 30-80 ㎡,用地面积 60-120 ㎡。
用地规划图
二、道路系统规划
1. 城市主干道
规划片区周边有四条城市主干道,分别是凤凰路、南北大街、玉兴路和珊瑚路,规划红线宽度均为 40 米;
2. 城市次干道
规划城市次道为聂耳路,红线宽度 30 米;
3. 支路
规划支路为人民路和七星街,红线宽度分别为 29 米和 20 米。
4、巷道
保留延续生活巷道。对街巷空间梳理,沿用老街区巷道,并进行延伸,与人民路对接,一来保留了历史的记忆,不论建筑的变迁,巷还是那条巷。二来满足步行需求,达到走街串巷,活跃商业氛围,同时亦可为消防救援的通道。
5、公共交通规划
沿主要道路设置公交线路,区内设置公交站点共 11 个。
三、建设开发控制
结合地块容积率、建筑密度、规划用地结构和城市设计结构,按照集约用地、优地优用、环境友好的原则控制,地块建设高度在相关规范规定的基础上,建筑高度控制实行分层控制。
1. 居住用地:建筑高度最高的地块≤80 米,最低的地块≤36 米;
2. 商业用地:建筑高度最高的地块≤80 米,最低的地块≤12 米;
3. 商务用地:建筑高度≤80 米;
建筑高度控制规划图
根据片区建设现状,结合对未来片区发展的判断,提出片区土地开发强度总体分区控制标准。
1. 居住用地:容积率最高的地块≤4.06,最低的地块≤2.1;
2. 商业用地:容积率最高的地块≤2.5,最低的地块≤1.2;
3. 商务用地:容积率2.5;
规划形成以下三个建筑密度分区:
1. 居住用地:建筑密度最高的地块≤40%,最低的地块≤22%;
2. 商业用地:建筑密度最高的地块≤50%,最低的地块≤45%;
3. 商务用地:建筑密度≤40%
建筑密度控制规划图
根据《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)和《玉溪市城乡规划管理技术规定》(2021年修订版)要求,
1. 居住用地:绿地率最高的地块≥35%,最低的地块≥30%;
2. 商业用地:绿地率≥25%;
3. 商务用地:绿地率≥25%;
绿地率控制规划图
彩色平面布局图
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