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还债急卖的房子怎么买?一不小心坑死你!

发布于2020-09-07 分类:今日聚焦 编辑:新房小编

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市场上有一种还债急卖的房子,这类房子往往价格相对同类明显很便宜,这种房子买好了是捡漏,一不注意就是坑,在整体经济状况不好的情况下,这类房子会很多,各种往日风光的大小老板手头就会出现这类房子。老派我曾经就买过这类的房子,今天,我用自己的亲身经历为大家详细捋捋买这类房子的注意事项。

一、了解卖房原因

由于这类房子价格偏低,你得主动问中介和房东为什么要卖,问的方式当然是多种的,可以直接问,也可以婉转一点。有的人会直接回答,有的房东要面子当然不会说我差债要急卖还债。问不清爽可以向房东邻居打听,向中介打听,向周围的人打听。

二、察言观色了解底细

和房东多聊,套房东的话,观察房东的穿着,戴的首饰,手表,用的手机,开的车等,了解房东的背景、人品。如果真是还债急卖,要了解清楚到底差了多少债,差多了买的风险就大了。当然玉溪就那么大点地方,想办法打听总能打听到的。

三、查房子档案进行交易

查档非常重要,交易前查房子的档案,核实房子目前是什么状态(一般就是四种状态:1、现房;2、抵押;3查封;4、拆迁限制),只有现房状态下才是可以正常办理过户(但也有风险存在,我们下面会具体分析)。

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哪些人可以查询房子档案

能够查询房子档案的当然是权利人(夫妻双方都可以,即使没有名字在证上),买方可以凭公证的买卖合同申请查询房屋状态。具体房屋状态解释如下:

(一)抵押状态

抵押状态必须要还清贷款解除抵押才可以正常过户。既然是卖房子还债,房东手头肯定是拿不出钱还抵押的,这时候你要面临两个选择:


1、先替房东把抵押的钱还了,拿出不动产证过户。这种方式的风险很大,一种是你替房东还了银行抵押贷款,房东说不卖了,你们买卖的关系变成了债务关系,最后可能就成了烂账。另一种是你替房东还了银行抵押贷款进入交易流程但房子却被查封导致无法继续交易,这一点我们在下面的查封状态细说。


2、选择第三方专门替抵押房子出资还抵押款赎证的公司(服务费很高哦),还清银行抵押款后拿出不动产证后过户。这种情况你就要和房东约定好服务费的分摊。这种方式你的风险很小,风险都在第三方赎证公司,所以赎证费用是很高的,有的房东不愿意承担。

(二)查封状态

查封状态就是房东差钱不还,被债主起诉到法院,法院把这套房子查封了。有的房东差多个债主的钱被起诉,一套房子会被多个法院轮候查封。有的法院是和不动产登记机构联网的,法院不需要到不动产登记机构就能直接把房子给查封了(玉溪暂时还没实现)。处于查封状态的房子不动产登记机构是不会受理过户的。所以在首付之前一定要去查清楚房子是否处于查封状态,如果已经被查封你还付了首付,你的首付很可能要不回来,又变成了烂账。

(三)拆迁限制

这类房子不动产登记机构会张贴公告,不动产登记机构也不会受理。一般来说房主也不会愿意放弃拆迁资格,在此不多说。

(四)现房

现房就是没有抵押、查封和限制的状态,可以正常交易的房子。但即使是现房,还债急卖的这类现房仍然隐藏着巨大的潜在风险:


首先必须了解什么情况下才算房子过户到你名下,过户又叫做不动产转移登记。不动产转移登记的流程为:受理—审核—登簿(产生法律效力,过户正式生效)—发证。目前玉溪是5个工作日可以完成受理到发证的整个流程。注意:到了登簿才环节过户就已经正式生效,即使没有领证房子就已经算是你的了。

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付款前注意事项

付款前一定要看到房屋的房产证和土地证(或不动产权证),并且是双方拿着证到不动产登记中心查询房屋状态(当然也可以自助查询,但拿着证去查询可以最大限度上避免假证问题,这个后面会说到)


风险点一交易过户过程中随时可能会被法院查封。所以你要了解房东的债务情况,如果差的债很多,他的财产有可能随时会被法院查封。在你和他办理过户的过程中已经交件但只要没有登薄就有可能会被法院查封,一旦被查封你们的交易就宣告失败,你的首付、全款,税费等就成了债务纠纷,很有可能成烂账。


风险点二民间抵押。就是房东把房产证(或不动产权证)抵押给私人或民间借贷机构,这种情况是没有办理过抵押登记的,查询档案显示的是可交易正常的现房状态。但房东手头没有证,有可能房东就会提供一个假证,还有可能房东会以证书遗失为由办理一个新的不动产证。此时如果你们进入交易流程,一旦被债主知道了债主一起诉,即使不动产登记中心已经受理你们的过户,但只要没办理到登薄完成你买的房子就有可能会被法院查封而发生第一种情况导致交易失败,你付的钱成了烂账。


风险点三:一房多卖。房东的这种情况属于违法犯罪(上面两种情况不算违法),如果你遇到了一房多卖,那就要看哪个买方能够拿到房东的不动产证成功交件受理并且登薄完成,如果没有登簿完成被另外的买方起诉而被法院查封那又回到第一种情况。


如果你能避免以上三种情况成功过户到登簿后取得不动产证(没领证也没关系,只要登簿就安全了),那首先要恭喜你,但仍然提醒你如果债务纠纷很复杂,尤其是民间借贷情况存在有可能债主会来扯皮,不过这种情况不用怕,因为房子在法律层面上是没问题的。

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有没有办法安全的买卖这类房子?

答案市肯定的:有!那就是通过交易资金托管方式交易。就是类似淘宝那种,买方把房款托管到机构(玉溪市开展这项业务),领到证书了托管机构再把房款打给卖方。但目前部分银行的商业房贷不支持贷款进入托管账户,公积金贷款支持。另外这种方式也要卖方同意方可。


重要总结:在经济环境不好的情况下这类房子可能会多,如果要买这类房子一定要查档并且了解房子和房东的个人情况,不能轻易付款,如果真的交易了一定要抓紧时间办理,在最短的时间内办理到登簿状态(可以在云南省不动产登记微信公众号上查询办理进度)。  

以上信息仅供参考,最终以文章来源平台公布为准。本稿件为玉溪169房产采编转载,版权归文章来源所有,引用或转载请注明出处。

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